A importancia da Lei nº 10.518

Existem municípios que obrigam que a pintura ou limpeza de fachada sejam realizadas a cada cinco anos. É o caso, por exemplo, da cidade de São Paulo, que estabeleceu a lei nº 10.518, de 16 de maio de 1988, que dispõe sobre a limpeza periódica das fachadas dos prédios.

Na prática, muitos condomínios deixam passar esse prazo, o que pode gerar multas e penalidades para o patrimônio, além de deixar o aspecto visual deteriorado, prejudicando também a estrutura da edificação. 

Entenda nesse artigo tudo o que você precisa saber sobre essa lei e quais são as dicas para a realização do planejamento orçamentário de pintura predial.

LEI Nº 10.518

A Lei municipal nº 10.518 tem como principal objetivo priorizar a conservação de fachadas. Sancionada pelo então prefeito da cidade Jânio Quadros, essa lei focava na harmonia visual e cuidado com a paisagem urbana da cidade.

Ela foi estabelecida no dia 31 de dezembro de 1969 e dispõe dos seguintes artigos:

Art. 1º As fachadas dos prédios, visíveis de logradouros públicos, quaisquer que sejam os usos naqueles instalados, deverão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respectivos revestimentos, no mínimo a cada 5 anos, de modo a ostentarem adequadas condições estéticas.

Art. 2º O não cumprimento do disposto no artigo anterior sujeitará os infratores a multa, calculada em proporção às Unidades de Valor Fiscal do Município – UFM`s e em função da área de fachada, como segue:

ÁREA DE FACHADA       MULTA (UFM)

até 30m²——————–0,30

31 a 60m²—————— 0,90

61 a 120m²—————–2,70

121 a 240m²————– -7,50

241 a 480m²————– -19,50

481m² ou mais————–37,00

Parágrafo Único. Para os imóveis situados além da 2ª subdivisão da zona urbana, as multas referidas neste artigo serão calculadas com redução de 50%.

Segundo essa lei, é obrigatório que as fachadas dos prédios em São Paulo sejam lavadas ou pintadas a cada cinco anos, de modo a ostentarem “condições estéticas adequadas”. Porém, a restauração pode ser necessária antes desse prazo, já que ela também é importante para prevenir ocorrências e manifestações patológicas graves que podem prejudicar o revestimento do prédio.

Quais são os sintomas de que chegou a hora de restaurar a fachada mesmo antes do prazo de cinco anos?

• Infiltrações, 
• Fissuras, 
• Trincas, 
• Eflorescência, 
• Descascamentos, 
• Bolhas,
• Mofo
• E outros.

Se houver qualquer um desses sinais de “socorro” significa que é hora de procurar uma equipe especializada em pintura predial. 

O que acontece se um agente de fiscalização notifica o prédio por descumprimento da lei?

Prédios com fachadas sujas e malconservadas são alvos fáceis de agentes de fiscalização da prefeitura, que solicitam o contrato de prestação de serviço de restauração da fachada para ver se o condomínio está cumprindo a lei 10.518. 

Toda a documentação relacionada a serviços de restauração do prédio deve ser bem guardada, porque também pode ser solicitada para comprovação posterior da saudabilidade da edificação.

Caso um agente de fiscalização notifique o prédio por descumprimento da lei, o prazo para solicitar o serviço é de até 15 dias. Se o condomínio desconsiderar esse aviso, recebe multas, que são calculadas de acordo com a metragem UFM (Unidades de Valor Fiscal de Município) e área total da fachada. 

Além de multas por descumprimento da lei, síndicos e administradores condominiais podem ser penalizados por acidentes provocados por falta de manutenção no prédio. Caso isso aconteça, a lei 11.228/92 que dispõe sobre obras em geral e de manutenção, pode responsabilizar judicialmente o condomínio pela ocorrência, cabendo aos moradores ratearem os custos decorrentes do processo.

O prazo de 15 dias é muito curto para resolver todos os problemas de restauração de fachada. A melhor forma de evitar as multas e penalidades é realizar a manutenção preventiva do patrimônio. 

Planejamento e prazos de manutenção predial

Durante a reunião com os condôminos, é preciso que o síndico aponte quais são os pontos altos da reforma e o que é preciso fazer na restauração da fachada. Para que o projeto dê segmento, a maioria presente na reunião deve concordar com o início das obras.

Durante a reunião é preciso apresentar para os condôminos:

• Problemas estruturais e soluções, 
• Orçamentos,
• Formas de pagamento,
• Data de início e cronograma da obra.

Como todos devem contribuir para a reforma, é necessário apresentar também os prazos limites para o prédio realizar os devidos reparos.

Veja o período de manutenção para cada tipo de revestimento:

• Limpeza de fachada convencional: a cada 5 anos,
• Limpeza de fachada de vidros: a cada 3 meses,
• Pintura:  a cada 5 anos,
• Revestimentos cerâmicos, rejuntes e juntas de dilatação: a cada 2 ou 3 anos.

Se houver previsão orçamentária, o condomínio terá capital para realizar a reforma. Caso não haja um fundo destinado para pintura predial, o valor será rateado entre os moradores.

Alguns cuidados que devem ser considerados na hora de realizar a manutenção de condomínios:

• Isolamento de área com cavaletes e fitas;
• Proteção e afixação de cartazes e sinalização na área em manutenção;
• Telas de proteção em locais estratégicos para proteção contra queda de materiais ou ferramentas. 

Essa pauta requer atenção especial por parte do síndico, já que o serviço implica em valores altos e cuidados que vão muito além da parte financeira. Como foi mencionado anteriormente, o descumprimento da lei que dispõe orientações sobre manutenção de fachadas pode gerar prejuízos para o condomínio. 

Além disso, o prazo de 15 dias para realizar o serviço é muito curto. Esse tipo de planejamento deve ser feito com calma, levando em consideração pesquisas de orçamentos, preparação de campo e materiais de qualidade.

Contratar uma empresa responsável por esse tipo de trabalho também demanda esforço. A manutenção predial não deve ser feita por pessoa física. O CNPJ é muito importante nesses casos, inclusive para pesquisa de antecedentes e reputação da empresa.

Uma dica importante é visitar obras antigas, desenvolvidas pela empresa a ser contratada. Isso pode fazer com que haja mais tranquilidade na hora de tomar uma decisão sobre fechamento de contrato.

Quais são as etapas do processo?

• Planejamento

Com alguns orçamentos em mãos, é preciso apresentar a previsão orçamentária da obra aos condôminos, que decidirão se há meios de arcar com os custos do projeto sem que haja futuras inadimplências. 

• Avaliação técnica

Não existem meios de realizar um orçamento sem uma visita técnica ao local da obra. Isso acontece porque é necessário avaliar quais reparos precisam ser feitos antes da pintura, para que não haja perda de insumos posteriores.

Nessa hora é possível detectar quaisquer manifestações que precisam ser corrigidas antes da primeira demão de tinta. Essa avaliação criteriosa deve ser feita por um engenheiro ou arquiteto.

• Cronograma da obra

O cronograma da obra deve estar bem especificado em contrato e é interessante atrelar o pagamento a cada etapa finalizada. Um fiscal de obras, contratado pelo condomínio ou disponibilizado pela prestadora de serviços deve acompanhar todo o projeto, para que as datas estejam alinhadas com as demandas exigidas no contrato.

• Segurança trabalhos em altura

 O condomínio pode ser responsável pela negligência com a segurança e integridade física dos profissionais contratados e moradores. A prestadora deve comprovar que sua equipe tem treinamento especializado para esse tipo de trabalho. 

Realizar a pintura em prédios ou edifícios altos é um serviço que deve ser guiado pela NR-35 – Norma regulamentadora de trabalhos em altura e todos os profissionais que executarão a pintura devem passar por uma série de procedimentos exigidos por lei para esse fim.

• Logística

O condomínio deve disponibilizar locais estratégicos para receber a equipe do fornecedor, o que inclui locais para refeição, almoxarifado para guarda de materiais etc. 

• Acompanhamento

Como se trata de serviço realizado nas dependências do condomínio, é necessário que alguém de confiança acompanhe o trabalho, para que não haja descumprimento das normas de segurança ou de termos do contrato. 

Essa pessoa também fiscalizará se a equipe está utilizando os EPI’S (Equipamento de proteção individual) ou desperdiçando materiais.

• Respeito aos horários

O serviço de manutenção predial deve ser feito de segunda a sexta, das 9h às 17h, e sábado até 12h. Cabe ao fiscal de obras atentar-se ao cumprimento desse cronograma.

Como a manutenção predial é um serviço grande, que envolve um bom planejamento, ela deve ser pensada com muito tempo de antecedência, para que não haja dores de cabeça futuras e para que todos os pontos de atenção na obra sejam executados com maestria. 

Embora a lei determine que as fachadas de prédios devem ser renovadas a cada cinco anos, realizar a manutenção preventiva é a melhor opção para conservar o patrimônio. Além do aspecto visual, a conservação e preservação estrutural valoriza o condomínio e aumenta em até 40% o valor da venda.

As manifestações patológicas precisam ser tratadas para que o prédio não se deteriore ainda mais rapidamente. 

Respeitando o Código Civil – alteração de fachadas

De acordo com o Código Civil, artigo 1336 – “São deveres do condomínio: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Isso significa que qualquer serviço executado nas fachadas precisa ser aprovado em assembleia. 

A lei precisa ser seguida e há critérios para alteração de fachada e áreas comuns. Moradores não podem, por exemplo, alterar aspectos visuais na parte externa do seu apartamento. Mas como diferenciar fachadas e áreas comuns? 

• Fachadas:

Área externa que abarca: paredes, sacadas, esquadrias, janelas, portões de entrada e saída do prédio e toda a composição visual e estética visível no lado exterior do condomínio.

• Área comum:

As áreas comuns são todos os ambientes que não têm restrições para moradores, como sala de jogos, sala de tv, entre outros. 

Esses ambientes precisam estar em um bom estado de conservação para que o patrimônio seja valorizado e não perca sua característica original. Para realizar alterações nas cores ou na estética da fachada e áreas comuns, é preciso legitimar a causa mediante aprovação em assembleia. 

Ao pé da letra, qualquer alteração nessas áreas deve constar na Convenção, para que não haja problemas futuros relacionados a ações judiciais. Qualquer alteração feita sem aprovação, inclusive por parte dos moradores, deve ser corrigida o mais rápido possível.

Para evitar tais problemas, o síndico deve:

• Ser rígido e não abrir exceções;
• Notificar moradores que realizarem qualquer alteração não autorizada, estabelecendo prazos para a descaracterização sujeito a multas e penalidades;
• Elaborar os termos da Convenção de acordo com o Código Civil, para que haja embasamento jurídico em caso de contestação;
• Disponibilizar regras especificadas na Convenção e no Regulamento Interno para todos os moradores;

Essas são algumas maneiras de seguir o Código Civil para que não haja descumprimento de regras nas dependências do condomínio.

Como contratar pintura predial

Tendo em vista a responsabilidade do condomínio em manter as áreas comuns e fachadas dos prédios conservadas e esteticamente harmônicas, muitos gestores administrativos mantém um cronograma de pintura bem estruturado.

Há casos de condomínios que recebem pintura a cada 2 anos, graças a má qualidade das tintas utilizadas, patologias mal resolvidas e problemas estruturais que fazem com que a pintura seja perdida.

Esse é o motivo de haver uma análise para encontrar patologias que precisam ser resolvidas antes da pintura. Esse serviço só garante um resultado satisfatório se a empresa contratada tiver uma equipe de profissionais bem treinados, peritos na execução de trabalhos dessa magnitude. 

Por isso, é necessário atentar-se a essas dicas, antes da contratação de serviço de pintura predial:

• A equipe contratada precisa realizar uma visita técnica antes do início das obras, para buscar ocorrências ou qualquer demanda que precisa de tratamento prévio antes da pintura;
• A empresa contratada precisa estar de acordo com as NR’S de trabalhos em alturas, além dos documentos comprobatórios de experiência anterior;
• Uma pessoa de confiança deve ser designada para acompanhar todas as etapas da obra, para averiguar se todos estão cumprindo sua parte do acordo;
• Todos os profissionais precisam usar os equipamentos de segurança individual.

A Solar Pinturas tem a seu favor todas as garantias descritas acima, além de contar com um time de peso, que trabalha com ética e profissionalismo. Vamos agendar uma visita técnica? 

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