Prazo de validade da pintura de um predio é um item muito importante.

A cidade de São Paulo dispõe de leis e normas que obrigam os condomínios a pintar as fachadas de prédios a cada cinco anos. A lei em questão é a de Nº 10.518, que reza:

Art. 1º As fachadas dos prédios, visíveis de logradouros públicos, quaisquer que sejam os usos naqueles instalados, deverão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respectivos revestimentos, no mínimo a cada 5 anos, de modo a ostentarem adequadas condições estéticas.

Essa lei é regulamentada pelo Decreto nº 33.008 de 18 de fevereiro de 1993. 

O artigo 5º desse decreto dispõe que edifícios que não cumprirem as exigências do regulamento e apresentarem fachadas com péssimas condições, poderão ser penalizados, recebendo o prazo de até 15 dias para realizarem o serviço de manutenção predial. 

Portanto, esse é o prazo máximo de validade da pintura de um prédio. Mas será que é preciso esperar vencer esse prazo para realizar a manutenção da coloração? Não. Afinal, outras intempéries podem degradar o patrimônio, sendo preciso renovar a pintura antes mesmo do tempo previsto.

No geral, as fachadas precisam de manutenção sempre que apresentam patologias. Confira algumas dessas manifestações lendo o artigo a seguir.

Fissuras 

As fissuras são efeitos colaterais de materiais de qualidade ruim, obras que não atendem normas e exigências impostas pelos órgãos vigentes ou até mesmo podem ser ocasionadas por deformações da estrutura. 

Um olhar analítico para as fissuras pode indicar a causa do seu aparecimento. Confira algumas delas:

• Fissura “bigode”

Esse tipo de fissura pode acontecer tanto na parte interna do prédio quanto na parte externa. Elas geralmente seguem o contorno de janelas e portas, pois esses são lugares com grande concentração de tensões na alvenaria de fachadas. 

Para que essas tensões sejam aliviadas e não ocasionem fissuras posteriores, é necessário distribuir as cargas das portas e janelas com elementos chamados: verga e contraverga. 

Com a ausência desses elementos estruturais, as paredes da fachada começam a apresentar fissuras “bigode”.

• Fissura na diagonal:

Algumas edificações apresentam fissuras na parte interna e externa em formato de Z. A maioria delas está concentrada no último ou penúltimo andar do prédio e são inclinadas na diagonal. 

Isso acontece porque a laje de cobertura costuma aquecer e se dilatar. Essa dilatação causa movimentação na estrutura, tracionando a alvenaria. 

Se a fissura aparece na parte térrea de casas ou apartamentos, o problema está na movimentação estrutural da fundação, que em certo momento se mostrou mais acentuada e acabou tracionando a alvenaria. 

Geralmente, quando se trata desse tipo de fissura, parte da edificação pode ter sido construída em cima de um aterro ou essa obra pode sofrer interferência das movimentações do lençol freático. 

• Fissuras mapeadas

As fissuras mapeadas se espalham pelo revestimento e se conectam entre si. Por isso recebem essa nomenclatura, já que seu aspecto se assemelha a um mapa. Quando elas se unem, o pedaço de reboco que ficou entre as intersecções se solta, ocasionando em desplacamentos. 

Essas fissuras acontecem principalmente por causa da negligência na manutenção nos prédios e podem ser evitadas através do processo de pintura predial. 

• Fissuras em juntas de dilatação

As juntas de dilatação têm a função de espaçamento da estrutura, permitindo a movimentação natural do edifício. Essas saliências são indutores de fissuras, criando uma zona de baixa resistência para que esse problema seja controlado. 

Para tratar esse tipo de fissura, usa-se impermeabilizantes dentro das juntas.

• Fissuras em varandas de apartamentos

As fissuras de parapeito acontecem na junção entre o corpo do edifício com a varanda dos apartamentos. Alguns terraços são feitos em cima de uma laje chamada “balanço”. Como ela não tem vigas estruturais, a movimentação natural dessas sacadas causa o surgimento de fissuras na lateral de contato.

Essas fissuras precisam ser tratadas para que não haja infiltrações nas sacadas através das aberturas. 

Eflorescências

Eflorescência na pintura predial é o nome que se dá quando as paredes de um edifício começam a apresentar cristais ou manchas brancas em locais específicos. Antes desse processo, porém, a eflorescência começa a dar sinais de que está para surgir, com a lixiviação e carbonatação.

O que isso significa? 

A argamassa é composta de areia, cimento, água, cal e outros aditivos. A argamassa e o concreto são porosos e retém água por um longo período de tempo. Se não for aplicado selador impermeabilizante, ações do tempo como a chuva transpassam o reboco através dos poros ou microfissuras, reagem com o hidróxido de cálcio e evaporam, deixando para trás os rastros brancos de eflorescência na parede. Esse é o processo de lixiviação.

Além da água, o meio ambiente libera concentrações de CO², que entram pelas fissuras do reboco, misturam-se com o hidróxido de cálcio e voltam para a superfície em forma de eflorescência. Esse é o processo de carbonatação.

Por isso é tão importante dar atenção à pintura predial, que impede a formação da lixiviação, carbonatação e consequentemente as manchas brancas da eflorescência.  

Apesar de ser possível remover a cristalização, dependendo do grau de infestação é preciso refazer o revestimento.

Mofo ou bolor 

A ação do tempo e outras intempéries podem trazer como consequência a perda de impermeabilidade nas paredes do prédio. O termo bolor ou mofo é a designação para uma patologia muito comum em fachadas de edifícios: a colonização de microrganismos pertencentes ao grupo dos fungos.

Esses fungos reproduzem-se em locais úmidos e desfiguram a fachada, causando alterações estéticas nas paredes em forma de manchas pretas, amareladas, esbranquiçadas ou esverdeadas. Geralmente, essa patologia pode ser oriunda de vazamentos ou infiltrações.

A presença de fungos em paredes de prédios pode ser nociva à saúde, principalmente de pessoas que apresentam vulnerabilidade, como bebês e idosos. As paredes emboloradas podem causar algumas das enfermidades a seguir:

• Bronquite
• Asma
• Sinusite fúngica
• Micoses
• Pneumonia
• Doenças psíquicas 
• Entre outras.

O mofo pode ser resultado direto da falta de manutenção predial ou processo errôneo de preparação do revestimento. Respeitar cada etapa da pintura é essencial para prevenir o mofo, bem como o uso de materiais de qualidade para os processos preparativos da parede.

Manchas 

As pingadeiras, elementos em alto-relevo que servem para impedir o escorrimento da água através da fachada vertical, evitam manchas indesejadas na parte frontal ou lateral de prédios e edifícios.

A ação das chuvas pode deteriorar um patrimônio, degradando a pintura com manchas escuras indesejáveis. 

Essa é uma das patologias mais comuns em paredes de prédios e está relacionada com o escoamento incorreto de água. As manchas causam um aspecto de desleixo no edifício e é necessário encontrar a causa, sanar o problema e realizar a manutenção através da pintura predial.

Umidade

Na construção civil, a umidade tem sido um grande problema, difícil de ser corrigido. Quando surge umidade nas estruturas de um edifício, o prédio é degradado rapidamente, trazendo outras consequências, como patologias diversas. 

A arquitetura moderna, adotou algumas práticas construtivas que têm contribuído para a frequência de problemas relacionados com infiltração e umidade, que incluem:

• Prejuízos na parte estrutural da edificação;
• Comprometimento da saúde dos moradores;
• Danos permanentes em equipamentos ou objetos em contato com a umidade;
• Prejuízo financeiro.

As raízes do problema podem estar escondidas entre paredes, fachadas, pisos, elementos de concreto armado e outros. Todos os inconvenientes mencionados anteriormente podem ser apenas efeitos colaterais da umidade: 

• acidentes estruturais,
• bolores, 
• eflorescências, 
• ferrugens, 
• mofo, 
• perda de pinturas, 
• queda de reboco,
• entre outros.

Um bom projeto de pintura predial previne problemas de umidade e corrige infiltrações e casos de escoamento incorreto de água. Se o prédio estiver manifestando qualquer patologia mencionada acima, significa que já passou da hora de renovar a pintura.

Infiltração

As infiltrações de água podem surgir sob a superfície do piso, teto, paredes e demais ambientes. Infelizmente, problemas com infiltração podem danificar a parte estrutural do edifício, aumentar consideravelmente o valor da conta no final do mês e pesar no bolso dos condôminos.

Por isso, problemas com a penetração de água devem ser resolvidos prontamente. Muitas coisas podem ser responsáveis pela infiltração indevida de água:

• Má qualidade da manta externa da varanda,
• Fim da vida útil de produtos utilizados para encanamento,
• Tracionamento e tensão estrutural do prédio,
• Perfuração indevida de canos,
• Etc.

Uma das melhores maneiras de restaurar e conservar a fachada de um edifício é através da pintura predial. A infiltração dá sinais importantes de que a deterioração do prédio está acontecendo.

Entre os principais “sintomas” de uma infiltração, estão:

• Umidade na parede,
• Manchas de coloração escura,
• Bolhas na tinta ou desplacamento,
• Fissuras ou rachaduras no teto,
• Azulejos e pastilhas soltas,
• Bolor ou mofo nas paredes,
• Rodapés manchados ou desprendendo.

Não se deve ignorar qualquer solicitação por parte dos moradores sobre possíveis infiltrações. Zeladores e síndicos precisam estar atentos e ter conversas francas com condôminos. Resolver o problema enquanto está no início é a chave para a preservação da estrutura.

• Variação de temperatura

A dilatação ou contração do prédio é uma característica comum na construção civil.  Dependendo da região, manifestações como a intensidade do calor, umidade ou composição do edifício podem causar aumento ou diminuição da temperatura.

Essa variação de temperatura tende a causar dilatações ou contrações estruturais. A argamassa de prédios construídos em locais com temperatura alta tende a se dilatar. Já a argamassa em locais de baixa temperatura tende a se contrair.

Essa variação ou mudança de clima em um mesmo dia pode gerar uma dilatação de até 0.01 mm por metro linear para cada grau Celsius. Quando isso acontece, trincas e infiltrações começam a aparecer. 

A empresa contratada para realizar esse tipo de restauração precisa apresentar soluções inteligentes para sanar o problema, antes que o caso se agrave.

Como evitar patologias nas fachadas prediais 

Antes de entender os motivos das patologias se instalarem nas fachadas de edifícios, é necessário conhecer as camadas das paredes frontais e laterais dos prédios. Ela é revestida de: base, chapisco, reboco, argamassa, cerâmica, rejunte e junta de movimentação. 

Se uma dessas camadas estiver comprometida, ocorrerá as manifestações patológicas. Esse subtópico trata-se de prevenção, já que orçamentos para pintura e restauração das fachadas não são baratos. 

A vistoria constante do edifício é muito importante porque as paredes falam. Cada uma dessas manifestações aponta para onde pode estar escondido o problema. Reconhecer a necessidade de uma intervenção antes que os danos fiquem ainda piores é a chave para a economia de recursos e insumos.

Síndicos e gestores administrativos que não se preocupam com danos estruturais podem colocar o condomínio em risco, agravando uma anomalia funcional:

• Desconfiança e descrédito do patrimônio,
• Má fama do edifício,
• Inquietude do proprietário ou locatário,
• Risco de interdição,
• Penalidades e multas,
• Descuido e sensação de abandono,
• Desvalorização do imóvel.

Portanto, a manutenção e cronograma de pintura predial não devem ser ignorados. Afinal, o valor da recuperação é muito maior do que o da prevenção. 

Onde encontrar um serviço de pintura predial de qualidade 

As fachadas de edifícios ficam expostas à ação do tempo, tais como: frio, chuva, poeira, calor e poluição. Isso faz com que seja inevitável fazer avaliações periódicas sobre a necessidade de renovação da pintura.

O prazo recomendado para uma análise crítica, feita por alguém qualificado, de preferência um engenheiro ou perito em questões técnicas, é a cada dois anos. 

A Solar Pinturas oferece serviços de recuperação de fachada, com foco em pintura predial. Solicite uma visita técnica e confira de perto a qualidade e eficiência de nossos projetos.

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Atendemos em São Paulo e região e temos uma cartela de mais de 500 clientes satisfeitos com o nosso atendimento.

Serviços de recuperação e tratamento de fachadas devem ser executados por profissionais treinados, habilidosos e cientes de todas as leis e normas que regem trabalhos em alturas. Independente da aplicação da pintura: regiões internas ou externas do prédio, a equipe técnica da Solar Pinturas é qualificada para atender a demanda. 

Somos conhecidos nacionalmente pela eficiência, qualidade dos serviços prestados, agilidade e economia de tempo e recursos.

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