Desde que o ser humano saiu das cavernas e passou a construir selvas de pedra, as estruturas começaram a ficar cada vez mais complexas.

Porém, junto com a tecnologia do concreto, veio a necessidade de manter o patrimônio bem conservado, já que assim como qualquer outro bem, prédios se deterioram com o passar do tempo.

O prazo de durabilidade dos edifícios depende muito dos cuidados e manutenção constantes.

Existem bairros impregnados de edificações com aspectos de desmazelo. As fachadas são consideradas cartões de visita e visualmente, é possível detectar possíveis problemas estruturais, tais como:

• Rachaduras
• Fissuras
• Trincas
• Bolor
• Mofo
• Manchas
• Eflorescência
• Entre outros. 

Quando essas intempéries ameaçam a estética da construção, é necessário avaliar criteriosamente se a fachada precisa ser refeita. Os edifícios ficam expostos aos fenômenos naturais e a presença de elementos como chuva, sol, microrganismos e outros agentes biológicos. Isso faz com que a estrutura patrimonial sofra avaria. 

A vida útil da fachada, portanto, vai depender muito do cronograma de pinturas anteriores e avaliações técnicas constantes do imóvel. Atente-se ao artigo a seguir que visa explicar quanto tempo dura a pintura de um prédio.

O que a lei diz sobre pintura de fachadas?

A lei é clara quando se trata de limpeza, manutenção, reforma e pintura de fachadas. Além de deixar as cidades esteticamente mais bonitas, essas normas visam valorizar o patrimônio e atrair mais moradores para os bairros.

Um imóvel reformado, restaurado ou pintado aumenta em 40% sua valorização. Não dar atenção a esse aspecto pode pesar no bolso. A lei municipal 10.518/88 da cidade de São Paulo torna a restauração da fachada obrigatória a cada cinco anos.

Acidentes que acontecem por falta de manutenção preventiva do condomínio podem resultar em processos e problemas legais para o síndico.

Para que a recuperação da fachada aconteça, é necessário a convocação de uma assembleia, para decidir a questão de rateio e aprovação da maioria presente no dia da reunião. 

Quando se trata de fachadas, existe ainda outra lei que pode ser levada em conta:  a lei 12.350/97, que isenta proprietários de imóveis tombados de pagar alguns impostos caso recuperem fachadas e realizem a restauração de prédios históricos. Esse é um bom incentivo para realizar a manutenção e restauração de prédios antigos. 

Esse incentivo é importante para a administração da cidade, já que manter a estética dos prédios nos bairros valoriza o imóvel e cria harmonia visual. Por isso, há regras bem estabelecidas para mudança de fachada e elas devem ser obedecidas!

Obras que não entrem em conflito com a parte estrutural ou visual do prédio podem ser realizadas sem a autorização da prefeitura. Cabe aos condôminos decidirem em votação quais projetos desejam realizar.

Para que se dê início à restauração da fachada, que abarca os espaços públicos do condomínio é necessário ter aprovação da maioria simples dos condôminos (50% + 1).

Quem paga as despesas?

Cabe aos proprietários arcar com as despesas necessárias para a conservação do prédio, caso não haja um Fundo de Reserva para essas despesas. As parcelas podem ser divididas em frações igualitárias entre os moradores.  

Um trabalho de sensibilização pode ser feito entre os proprietários que não estiverem dispostos a realizar a restauração ou manutenção da fachada, já que em muitos casos as pessoas não entendem a real precisão do início das obras.

Cabe ao síndico e os próprios condôminos que são a favor do projeto iniciarem uma campanha de conscientização, esclarecendo quais serão as vantagens da reforma do prédio e quais são as leis que amparam a reforma.

Quanto tempo dura a fase de pintura predial?

A fase de convencer os proprietários a iniciar as obras passou, agora é a hora de saber quanto tempo demora para realizar a restauração do prédio. Essa é uma dúvida comum entre os moradores e a verdade é que tudo vai depender da empresa contratada para o serviço e os processos que serão utilizados.

Quando se trata de pintura de ambientes externos, é preciso realizar uma avaliação técnica do estado da fachada. Se a pintura estiver seguindo um cronograma correto, não será difícil realizar o tratamento da área.

Prédios, porém, que estão a longos anos sem manutenção, exigirão procedimentos complexos de restauração, que pode envolver:

• Tratamento de mofo e bolor
• Correção de imperfeições
• Tratamento de fissuras e trincas
• Retirada de patologias comuns como eflorescência
• Entre outros.

Cada um dos processos envolvidos na pintura predial precisa ser respeitado. Esse trabalho não acontece da noite para o dia e cada intervenção exige uma série de passos e técnicas específicas.

Na maioria dos casos é necessário seguir uma espécie de roteiro, como esse:

• Limpeza da superfície

Antes da pintura, é necessário a preparação da superfície e limpeza das paredes. Geralmente, utiliza-se a técnica de hidrojateamento, com água em alta pressão utilizada para remoção de impurezas. O hidrojateamento atinge sujeiras mais incrustadas e remove tinta antiga, cristais de eflorescência, ferrugem etc.  

• Correção de locais com umidade e infiltração

O ideal é remover qualquer tipo de infiltração ou umidade antes da aplicação de uma nova demão de tinta, já que uma vez que a pintura seja feita por cima de paredes com umidade, é quase certo que o trabalho será perdido. 

• Impermeabilizante

Impermeabilizar o prédio antes da pintura da fachada é absolutamente necessário. O impermeabilizante age como uma espécie de camada protetora e serve para dar adesão à tinta. 

• Pintura

Somente depois de efetuadas todas as etapas acima, é chegada a hora de realizar a pintura da fachada. Cada prestadora segue o seu próprio esquema de sequência de pintura, mas um ponto todas tem em comum: o respeito pelo tempo de secagem e tratamento de áreas que apresentam manifestações patológicas. 

A parte da pintura talvez exija mais de uma demão de tinta, até que se alcance o aspecto e tonalidade desejadas. Além da harmonia visual, a segunda ou terceira demão garantem a durabilidade da pintura e conferem resistência à pintura da fachada.

Como escolher a melhor tinta para pintura de fachada

As leis e normas que regem a pintura de fachadas também identificam quais são os modelos de tintas que precisam ser escolhidos para pintura predial. As tintas látex standard e premium devem ser selecionadas pelo seu alto poder de lavabilidade e elas conferem um acabamento mais acetinado ao projeto.  

Essas tintas são feitas exclusivamente para atender as intempéries de ambientes externos, que recebem diretamente a exposição ao sol, chuva, poluição e outros elementos naturais.

A tinta acrílica também entrega um acabamento mais bonito ao prédio e pode ser utilizada tanto na fachada quanto em ambientes internos. Além de a pintura ficar esteticamente mais bonita, esse tipo de tinta não tem cheiro forte e é ideal para área com grande circulação de pessoas. 

Diferenças entre as tintas disponíveis no mercado:

• Tinta acrílica

A tinta acrílica confere impermeabilidade, resistência e durabilidade à pintura e é muito semelhante à tinta látex PVA utilizada em ambientes internos. A diferença entre elas é que esse modelo possui resinas acrílicas, o que garante uma camada a mais de impermeabilidade às paredes.

A tinta acrílica é feita à base de água e pode ser comprada nas versões laváveis e emborrachadas, ambas desenvolvidas especialmente para proteger as paredes externas da ação do tempo.

Uma das vantagens das tintas acrílicas emborrachadas é a capacidade de resistir às movimentações naturais de dilatação e contração da estrutura do edifício, prevenindo rachaduras e descascamentos.

O acabamento da tinta acrílica é acetinado ou fosco e as cores estão disponíveis em uma grande variedade de pigmentos. 

• Tinta emborrachada

 A tinta emborrachada não desbota nem descasca. Além de ser mais resistente, ela ajuda a prevenir bolor e mofo nas paredes. A tinta emborrachada também ajuda cobrir pequenos defeitos na superfície das paredes, graças ao seu acabamento fosco.

Ela também é conhecida como tinta impermeabilizante elastomérica, e é uma das mais utilizadas para espaços públicos do condomínio que são expostos à chuva e sol. Possuem alta cobertura e além de colorir, protegem o edifício de danos mais sérios.

• Tinta Esmalte

A tinta esmalte é muito utilizada para fachadas com detalhes de madeira ou azulejos. Ela pode ser aplicada em alumínio, aço, PVC e outros tipos de materiais mais resistentes. Seu acabamento conta com brilho acetinado, fosco ou alto brilho.

A tinta esmalte é a base de água e seca rapidamente depois de aplicada. Além disso, existe uma grande variedade de cores disponíveis no mercado.

• Tinta Verniz

A tinta verniz é indicada para superfícies em madeira e é muito utilizada por causa da sua capacidade de resistir à ação do tempo. Além da proteção, o verniz confere destaque à madeira e está disponível em diversas tonalidades.  

Existe uma espécie de verniz que confere resistência à madeira até mesmo contra a ação da água e impermeabiliza o material tornando-o mais resiliente à umidade.

• Tinta a Óleo

Esse tipo de tinta é recomendado apenas para decoração de ambientes externos. A tinta é feita à base de óleo e possui acabamento brilhante ou fosco. Além de impermeabilizar objetos de decoração expostos à ação do tempo, essa tinta confere um resultado visual harmônico e bonito. Ela pode ser aplicada em superfícies de ferro ou madeira.

• Tinta Epóxi

A tinta epóxi é utilizada sobre concreto, cerâmicas, azulejo e outras superfícies. Ela é altamente resistente e é feita à base de solventes ou água. A tinta epóxi tem durabilidade acima da média e resiste à ação do tempo e ao uso de produtos químicos.

Essas são as principais definições de tintas para uso em ambientes externos. Para fazer uma análise caso a caso, um técnico responsável pelo projeto precisa fazer uma visita ao local da obra e analisar qual é a melhor tinta para uso na fachada. 

Como contratar uma empresa de pintura de fachadas

Prédios bonitos, com uma arquitetura invejável, podem perder sua credibilidade se a fachada estiver desgastada e aparentando falta de zelo. 

A fachada é a porta de entrada do condomínio e ambiente fundamental para contribuir com a satisfação dos moradores. Além disso, uma boa manutenção na fachada promove um impacto positivo da administração local e influência na decisão de fechamento de contrato de locatários e compradores.

Escolher uma empresa profissional, qualificada e com competência para realizar o serviço é uma das funções do síndico do prédio. Nem sempre é fácil encontrar a empresa certa, mas algumas dicas podem te ajudar a tomar a melhor decisão. 

Confira algumas orientações antes de fechar um contrato de pintura predial:

• Experiencia e qualificação

A equipe que será contratada para realizar um serviço de pintura predial precisa ser experiente na área. O motivo? Serviços que serão executados a muitos metros do chão exigem profissionais habilitados no trabalhos em alturas.

Um trabalho executado com maestria é sinônimo de perícia. Se o condomínio está à procura de um serviço com garantia de resultados, é necessário conhecer obras anteriores, conversar com clientes antigos e averiguar a experiencia prévia no serviço.

• Equipamentos de segurança e proteção

Uma equipe séria conhece a extrema responsabilidade que exige esse tipo de trabalho. Não é para menos que um profissional contratado para serviços em altura precisa ser treinado constantemente e deve conhecer a NR-5.

Conhecer essa norma e aplicá-la no dia a dia resulta em proteção tanto para a equipe quanto para os condôminos. Contratar amadores ou pessoas não treinadas pode resultar em acidentes graves, o que implica em consequências sérias tanto para a prestadora de serviços quanto para o síndico ou administrador do prédio. 

• Pesquisa de satisfação

A internet está forrada de artigos em fóruns, blogs e redes sociais que contém comentários ou experiencias de outras pessoas com empresas prestadoras de serviços de manutenção predial. Antes da contratação, realize uma busca, converse com síndicos de outros prédios e observe se a empresa tem estrutura necessária para oferecer qualidade e segurança.   

Apontamos nesse artigo as principais dúvidas relacionadas à pintura predial. A Solar Pinturas é uma empresa séria, que zela pelo patrimônio e oferece serviços de qualidade, com experiência no mercado.

Temos uma equipe treinada, pronta para trabalhos em alturas e podemos te ajudar! Faça um orçamento conosco.